Банковская коммерческая недвижимость (3 часть)

недвижимость, банк, офис

Что касается определения рыночной стоимости недвижимости в небольших городах, то там и в лучшие времена были трудности с поиском информации по продаже (всего лишь 3-5 операций в год). Дополнительные проблемы внесли и требования действующей редакции инструкции по порядку регулирования деятельности отечественных банков. Имеется в виду требование проведения оценки имущества с использованием сравнительного или затратного подходов. И это в условиях, когда исключенный из списка доходный подход давал более реалистичный результат определения рыночной стоимости, ведь предложений по аренде было значительно больше. В существующей редакции этой инструкции указанное недоразумение было ликвидировано – нужна только проверка результатов оценки аудиторской фирмой.

До 2008 года результаты переоценки недвижимости, которая обеспечивала технологическую реализацию банковских функций, неизменно показывали рост стоимостных показателей. Сейчас уже очевидный факт – по результатам текущей переоценки вместо привычного роста банки столкнуться со снижением стоимости своих активов. На этом фоне очевидны проблемы, которые возникнут при определении дополнительного регулятивного капитала банка, включая стоимость банковской недвижимости. Причина опять кроется в тексте инструкции, в котором предусматривается только ситуация увеличения стоимости активов, которая включается в регулятивный капитал. Это серьезная проблема, ведь, как правило, самым востребованным активом любого банка является его помещения – вместе с продажей/покупкой банка, как правило, продаются/покупаются и его помещения (офисы, отделения, представительства).

В условиях нестабильной экономики отечественный рынок недвижимости ориентирован на покупателя. А это значит, что ценовые предложения на рынке недвижимости жестко корректируются спросом. Например, если канадские дома разлетаются как «горячие пирожки», то и их цена будет стабильно высокой. Так ведет себя и банковская недвижимость. Разрыв между стоимостными показателями спроса и предложения продажи во всех сегментах коммерческой недвижимости значителен. Поэтому применение сравнительного подхода, которому до кризиса отдавалось предпочтение при определении рыночной стоимости, в нынешней экономической ситуации требует наличия высокого квалификационного уровня оценщика. Иначе, при игнорировании многих дополнительных особенностей применения сравнительного подхода, которые требует существующее положение рынка, полученный результат рыночной стоимости оцениваемой банковской недвижимости вряд ли будет признан «справедливым».

Все права защищены! Копирование материалов Блога без согласия автора запрещено!