Банковская коммерческая недвижимость (4 часть)

недвижимость, банк, офис

Поскольку на неактивных рынках с предложением аренды всегда было лучше, казалось бы, логично в этой ситуации все надежды на нахождение рыночной цены недвижимости «положить» на доходный подход. Однако сама процедура реализации доходного подхода предполагает еще больше различных допущений, чем при применении сравнительного подхода. Кроме того, достоверность информации о сопоставимых объектах, как аренды, так и продажи всегда была «слабым звеном» в оценке. Это еще раз подтверждает необходимость высокой квалификации оценщика, который должен учитывать и обосновывать «каждый свой шаг».

До кризиса с задачей нахождения рыночной стоимости в рамках доходного подхода, используемого для оценки недвижимости, в основном «справлялась» методика прямой капитализации прибыли, когда ожидались постоянные равновеликие доходы от ее эксплуатации. А когда рынок недвижимости находится в депрессивном состоянии, на первый план выходит методика косвенной капитализации прибыли. Использование метода косвенной капитализации прибыли при установлении рыночной цены объектов недвижимости в ситуации экономического нестабильности также рекомендовано международными и национальными стандартами оценки.

Хотя и здесь все не так просто. Для реализации метода косвенной капитализации прибыли, кроме информации о существующих арендных ставках сопоставимых объектов, оценщик обязан владеть достаточным аналитическим материалом о рынке недвижимости региона. При этом не важно, в каком состоянии находиться недвижимость. Даже если она выглядит «как конфетка», имеет евроремонт и покрыта черепицей от финской компании Katepal – все это не так уж и важно, главное какой доход она генерирует. Если говорить об аналитике, то на сегодняшний день необходимо крайне осторожно пользоваться «готовыми» прогнозам, которых более чем достаточно и в web-ресурсах и в периодических изданиях. Чаще всего это лишь мнения различных специалистов по недвижимости, причем не всегда обоснованные, а иногда и противоречивые. Следует подчеркнуть, что аналитический материал должен быть такого объема и качества, которые позволяют с применением математических и статистических методов осуществить обоснованные прогнозы развития динамики ценообразования рынка недвижимости региона, в котором находится оцениваемый объект, и как следствие получить его адекватную рыночную стоимость. К сожалению, далеко не все оценочные компании имеют возможность подготовки качественного аналитического материала, а это, как вы понимаете, не есть хорошо.

В целом, при оценке любого сегмента недвижимости в существующих условиях, не целесообразно однозначно рекомендовать применение того или иного подхода, а рассматривать каждую ситуацию отдельно, анализируя имеющиеся возможности, в том числе и достоверность используемой информации. Например, отказ от применения сравнительного подхода ослабит доказательность адекватности полученного результата расчетов рыночной стоимости в рамках доходного подхода и наоборот. И, безусловно, при итоговом заключении о стоимости объекта необходимо согласовать результаты оценки, полученные с применением тех или иных методов.

Все права защищены! Копирование материалов Блога без согласия автора запрещено!