Что надо знать про девелопмент? (3 часть)

недвижимость, строительство, жилье

Сегодня строительный рынок в нашей стране фактически не структурирован. Чаще всего девелопментом занимаются компании, для которых строительство не является основным бизнесом, а земельные участки они получили случайно. Поэтому у них отсутствуют чёткие критерии работы. Кроме того, негативное влияние оказывают трудности с землеотводом, длительной продолжительностью процесса получения разрешительной документации, неэффективным законодательством и неразвитостью финансового сектора. Очевидно, что застройщики, которые имеют опыт работы, лучше справляются с решением данных проблем.

В нынешних условиях девелопмент не может работать без консалтинга. Всё надо досконально проверять и быстро согласовывать, а для этого нужны профессионалы. Нередки случаи, когда застройщики приобщают на определённом этапе к разработке проекта консалтинговую компанию, но многие предпочитают держать у себя в штате грамотных консультантов. На строительном рынке также представлены компании, которые, начав свою деятельность по консалтингу, в дальнейшем стали заниматься девелопментом. В итоге работает огромное число тех, кто гордо именует себя девелоперами или консалтерами. При этом эксперты утверждают, что 90% услуг в сфере строительства и продажи недвижимости предоставляют отечественные бизнесмены.

Правильный девелопмент – идея, объект, капитал.

Теоретически у инвестора есть деньги, а у бизнесмена – земля. Остальное зависит от идеи – можно построить, например, торговый центр или супермаркет, а можно – магазин обуви. Далее возникает вопрос: как это сделать? Фактически от правильного планирования, грамотного анализа и оперативного внедрения зависит успех реализации инвестиционного проекта. Основным показателем его эффективности является срок возврата инвестиций. Период окупаемости в различных сегментах недвижимости разный – он находится в диапазоне от трёх до десяти лет.

В идеале успешная девелоперская компания – это не только аналитик, но и маркетолог, юрист, аудитор, строитель, геодезист, которые внедряют идею, её финансируют, занимаются подбором арендаторов (если это торговый центр) или компаний-поставщиков (если это продуктовый супермаркет или магазин бытовой техники). Важно верно выбрать подрядчика и архитектора. Очень многое зависит и от поставщиков, так как взаимовыгодное сотрудничество с ними позволяет серьёзно экономить, что положительно отражается на уровне доходности. Закупать стройматериалы, технику, запчасти к ней, мебель и иные товары желательно через специальные тендерные процедуры. В каждой стране имеются для этого свои механизмы – например, во Вьетнаме существует «Система национальных торгов», где проводятся тендеры. На сайте https://vienxaydung.edu.vn/dv-dang-ky-thong-tin-dau-thau-qua-mang-dau-thau-quoc-gia/ любой предприниматель может заказать услугу по регистрации в ней, чтобы найти надёжных партнёров.

Но даже правильно построенный объект не всегда может приносить прибыль, на которую рассчитывал инвестор и девелопер. Позиционирование, сегментация и чётко выбранная целевая аудитория влияет на успех так же, как цвет стен и современное оборудование. Если обобщить все правила, то первая стадия девелопмента заключается в комплексном исследовании. Оно позволяет определить потенциальных потребителей и свойства продукта (жилья), а также основные характеристики рынка (объём, уровень конкуренции), тенденции его развития и т.д. Исходя из полученных результатов, можно выявить ниши с низким уровнем конкуренции. Вторая стадия – поиск оптимального земельного участка. После того, как девелопер нашёл площадку, он делает следующий шаг – ищет инвесторов (банки, фонды и иные организации со свободными и недорогими денежными ресурсами). Заручившись такой финансовой поддержкой, он может разрабатывать концепцию проекта и конкретный бизнес-план. Затем создаётся и утверждается архитектурный проект, берётся разрешение на строительство, осуществляется финансирование и создаётся объект недвижимости (дом, жилой комплекс или микрорайон). Вот, собственно, и всё.

Все права защищены! Копирование материалов Блога без согласия автора запрещено!