Инвесторы в недвижимость: кто они? (3 часть)

дом, недвижимость, жилье

Кроме ФОН, ФФС и ИСИ отечественное законодательство предусматривает и другие виды институциональных инвесторов на рынке недвижимости. Так, исходя из закона про негосударственное пенсионное обеспечение одним из объектов инвестиций НПФ может выступать и недвижимость, но в размере не более 10% от совокупной стоимости пенсионных активов. Впрочем, учитывая, что даже в активах венчурных фондов инвестиции в недвижимость имеют небольшой удельный вес, сегодняшнее состояние недвижимости (как объекта инвестирования) не дает оснований для ожидания значительных вложений в данную сферу со стороны НПФ.

Это, прежде всего, связано с традиционной ролью НПФ как консервативных инвесторов.

Другой возможной формой инвестирования в недвижимость является использование целевых облигаций. Наше законодательство прямо разрешает их эмиссию и оборот. Среди преимуществ этого метода инвестирования указываются: ликвидность инвестиционных инструментов (возможность беспроблемной и быстрой продажи облигаций), относительная простота и невысокая стоимость обслуживания данного инструмента по сравнению с ФОН и ФФС, возможность оптимизации налогообложения за счет отсрочки платежей до момента погашения облигаций, возможность самостоятельного выпуска облигаций застройщиком без необходимости привлечения управляющих. С другой стороны, именно выпуск целевых облигаций является наименее законодательно-урегулированным способом инвестирования в объекты недвижимости. Так, если для ФОН и ФФС установлены требования к содержанию договора между их управляющими и застройщиками об условиях вступления доверителями в права собственности на объекты недвижимости (для ФФС) или о получении дохода по сертификатам (для ФОН), то условия выпуска и выполнение обязательств по целевым облигациям прописаны намного хуже.

Это, в свою очередь, означает возникновение высших рисков для инвесторов. Наличие таких рисков подтверждается и статистически: за период с 2008 по 2016 дефолты по выпускам целевых беспроцентных облигаций в строительстве составили 63% от общего количества облигационных выпусков, при этом более чем 675 выпусков, общим объемом около 45 млрд. долларов, были оценены как спекулятивные. Другой проблемой, возникающей в связи с оборотом целевых облигаций, является порядок их погашения, ведь в действующем законодательстве до сих пор отсутствует норма об их обязательном погашении целостными объектами недвижимости.

Важной особенностью данного инструмента является направленность на физических лиц. Отсутствие дохода по облигациям и их погашение путем передачи объекта недвижимости означает заинтересованность в них прежде всего лиц, намеренных приобрести данные экономические блага, существенно снижая круг инвесторов, которые могут быть привлечены с помощью этого инструмента. Это также создает дополнительные проблемы при обращении подобных облигаций на бирже ценных бумаг и значительно снижает их рыночную ликвидность.

Все права защищены! Копирование материалов Блога без согласия автора запрещено!