Как арендовать АЗС? Ответы на вопросы

нефть, трейдинг, биржа

Здравствуйте! Мы «Центр Продажи Бизнеса», бизнес-брокеры и финансовые консультанты. Мы работаем, решая задачи, с которыми к нам обращаются наши клиенты. Они разные, но связанные с бизнесом: помочь купить или продать, найти инвестиции, вложить деньги, улучшить бизнес-процессы, сократить издержки и т.д. Так же клиенты приходят к нам и с вопросами (многие однотипные). На некоторые из них мы отвечали так часто, что образовались «гайды», FAQ и иные полезные материалы с фактами и ответами. Ими мы хотим безвозмездно поделиться с «селом и миром» – если прочитавший станет в дальнейшем нашим клиентом, нам (и вам) как минимум не придется тратить драгоценное время на обсуждение. Можно будет сразу перейти к решению задач. В этой статье мы отвечаем на самые часто встречавшиеся нам вопросы об оформлении аренды заправки АЗС.

Вопрос: нормально ли, что у АЗС есть несколько оценок стоимости? И к какой оценке привязывать стоимость аренды?

Ответ: К сожалению, нормально. Даже типично, для России. Каждый из методов оценки, которых в России официально три, выполняется в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и приказами министерства финансов. В приказах и стандартах по возможности строго прописаны критерии и документы, используя которую надо оценивать бизнес.

Собственники отечественного бизнеса, к сожалению, половину из тех документов не сохраняют. Если вообще оформляют. Например, владелец АЗС несколько лет назад провел реконструкцию актива: поменял резервуары, проделал заглубление, поставил новую линию рециркуляции. На часть реконструированного оборудования есть документы, на часть нет. Но ни одна «единица» нового оборудования не занесена в технический паспорт объекта. Здесь и начинаются сложности. Например, затратный метод оценки «официально» можно провести только по техническому паспорту и указанной там проектной мощности. В реальности после реконструкции мощность может быть в два-три раза выше. Но доказать это «официально» владелец не в состоянии.

Какая цена аренды заправки АЗС здесь справедлива? Та, что привязана к действительности – к тем мощностям, которые работают и приносят стабильный доход. Не поленитесь, а посетите будущий арендуемый бизнес и оцените прибыльность «на месте». Потому что у нас была пара полу-анекдотических случаев, когда нечистые на руки дельцы, наоборот, хотели сдать АЗС в аренду только по цене проектных мощностей. Когда мы прибыли на место, то неожиданно выяснилось, что АЗС обеспечивает только лишь 70% мощности от заявленной в паспорте.

Вопрос: Как отличить прибыльную АЗС от убыточной?

Ответ: По финансовым показателям и по маркетингу. По финансовым показателям запрашивайте не только стандартную выручку и чистую прибыль (которая донельзя абстрактная величина по факту), но и «cash flow», «cash flow накопленным итогом» и «стоимость запасов на складе». Если эти показатели и методы их расчета вам еще незнакомы – порекомендуем прекрасный курс «Основы финансовой грамотности» от ребят из Финолога/Мегапрорыва. Курс бесплатный, простой в освоении и даже с конспектированием прочитывается/просматривается за два вечера. По завершению вы будете знать, на какие показатели, кроме чистой прибыли, надо смотреть для оценки действительных возможностей и мощностей бизнеса. В случае с АЗС запасы горючего товара на складе долго не задерживаются и бизнес «в ноль» не утянут. А вот неамортизированное оборудование или убыточный магазин при заправке – запросто. И отследить их можно только с помощью финансового учета. Данные на оборудование, время его покупки и срок эксплуатации сейчас легко подделать. В отличие от отчетности для налоговой и бухгалтерии, где обязательно ведется счет 02 «амортизация основных средств». Как новое оборудование закупили – так сразу и ставят на учет. Если же у владельца АЗС и с документацией для налоговой беда, то арендовать у него бизнес точно не нужно, иначе закончиться все это одними убытками.

С маркетингом несколько проще – достаточно посетить АЗС и понаблюдать за рекламой на месте. Как стоит наружная реклама, подвешены ли транспаранты и указатели на основной дороге-шоссе. Хорошо ли видно ту наружную рекламу, что на шассе и на подъезде к АЗС. По-человечески ли оборудован этот подъезд, легко ли будущим клиентам доехать до вас. Как работают сотрудники заправки, быстро ли обслуживают и не хамят ли клиентам. Если у заправки есть кафе – оценить ассортимент, скорость обслуживания и приветливость персонала. Никаких особых познаний для оценки маркетинга не нужно. Отличить хорошее обращение к человеку и заботу о клиенте можно и без диплома. И если с заботой туго, то лучше рассмотрите другие предложения от владельцев АЗС. Или потребуйте с владельца бизнеса хорошую скидку на аренду – в этом случае есть за что.

Вопрос: Зачем вообще предлагать аренду заправки АЗС, если она приносит прибыль?

Ответ: По нашей практике, основанной где-то на четырех десятках клиентов, которым мы помогали с арендой, причин для выставления на аренду три. Первая – владельцы АЗС банально ленивы. Они хотят наслаждаться жизнью, получать стабильную прибыль, прикладывая минимум усилий. Нанимать управляющего на актив они не хотят (по довольно здравой паранойе). В российском бизнесе хватает примеров, когда нанятые служащие быстро становились новыми владельцами, проворачивая обманные схемы филигранной сложности. А договор аренды хотя бы частично помогает защитить право собственности, да и прибыль «капает» на стабильной основе.

Вторая причина – владельцам надоедает заправочный бизнес. Некоторая правда жизни тут есть. Управление АЗС и ее рабочие процессы шаблонны и автоматизированы, интересных задач или больших сложностей нет. Людям увлекающимся и порывистым такой бизнес быстро приедается. Чтобы не терять доход с АЗС, и чтобы появилась возможность заняться чем-нибудь новым, не беспокоясь о бизнесе, они выставляют заправку на аренду. И с рентгеном проверяют каждого арендатора, оценивают, сможет ли он вести бизнес «как надо». По возможности договор аренды стоит заключать с такими собственниками. Они не создают проблем, у них нет необоснованных претензий, они готовы помочь и проконсультировать по любому вопросу заправочного бизнеса.

И третья причина – синтез первых двух. Печальный синтез. Когда владелец АЗС и ленив, и хочет высокой прибыли, ничего не вкладывая в бизнес. Такие владельцы выставляют свое горе-хозяйство на аренду и дожидаются, когда трудолюбивый арендатор отладит все процесс и тут же его «кидают». От таких арендодателей нужно бежать как от огня. Определить их просто – достаточно один раз посетить принадлежащую им АЗС. Там все будет «не так»: грязновато, бедновато, хамоватые или забитые сотрудники со штрафом за каждый чих, изношенное оборудование. У таких владельцев АЗС стоит только покупать, когда они разорятся. Удачи!

Все права защищены! Копирование материалов Блога без согласия автора запрещено!