Как оценить перспективы рынка жилья?

недвижимость, рынок жилья, ипотека

Пользуясь значительной «непрозрачностью» строительного сектора для аналитики, участниками рынка (прежде всего, девелоперами и агентствами по недвижимости) проводился некорректный анализ экономической ситуации – из-за этого имели место «искажения» аналитических прогнозов в свою пользу. В частности, для определения текущей средней стоимости «квадрата» жилой недвижимости принималась совокупная цена реализованных объектов первичной/вторичной недвижимости (различного метража, возраста и территориальной принадлежности) и делилась на общую площадь реализованной недвижимости. По мнению экспертов для корректной оценки реального развития и перспектив нашего рынка жилой недвижимости должны учитываться следующие требования.

Во-первых, рынок первичной недвижимости характеризуется инертностью – в краткосрочной перспективе предложение на нем абсолютно неэластично. Обычно этой сфере не присущи резкие ценовые колебания с ежемесячной переменой тенденций. Характерный период изменения конъюнктуры составляет минимум два-три месяца. Поэтому процедура прямого расчета путем деления суммарной стоимости сделок на общий метраж проданной недвижимости не является корректной, поскольку приводит к резким, даже еженедельным ценовым скачкам.

Во-вторых, учитывая тесную взаимозависимость рынков первичной и вторичной жилой недвижимости, тесную корреляцию ценообразования на них, а также то, что именно на вторичном рынке находится законченный товар (не отличается ни степенью готовности, ни уровнем обработки), можно сделать вывод о полной адекватности именно вторичного рынка как объекта анализа общерыночных тенденций. В-третьих, имеется предположение о существовании трендовой кривой, отражающей изменение общего ценового уровня на рынке недвижимости. В пределах любого города цены на все виды жилья в долгосрочной перспективе или растут, или снижаются темпами, пропорциональными друг другу. Подтверждением этого служит динамика изменения стоимости жилья во всех областных центрах нашей страны на протяжении 2009-2013 годов. Основное влияние на указанный тренд оказывает уровень жизни населения в каждом конкретном городе, поскольку именно он формирует платежеспособный спрос на первичном и вторичном рынке жилья. И именно на этот фактор надо смотреть, оценивая будущее рынка.

Все права защищены! Копирование материалов Блога без согласия автора запрещено!