Получение сверхдоходности на рынке недвижимости возможно только при условии использования высококвалифицированных и опытных в сфере инвестиций в недвижимость управляющих активами. Иначе, вместо сверхдоходности, скорее всего, будут убытки или очень низкие доходы. Эффективное инвестирование в недвижимость предусматривает достаточно долгосрочный многоэтапный процесс, на каждом этапе которого необходимо использование услуг высокоспециализированных специалистов. Начинается этот процесс с исследования и принятия решения о приобретении актива, после чего наступает этап эффективного управления и владения активом, а в конце происходит его продажа или эффективное отчуждение.
Важнейшей характеристикой недвижимости, выступающей в роли инвестиционного инструмента, является довольно таки большой показатель текущего дохода (это если сравнивать с другими важнейшими классами активов). То есть ни один другой аналогичный актив не обеспечивает одновременно высокий уровень текущего дохода и возможность получить долгосрочный прирост капитала. Акции в долгосрочной перспективе, конечно же, также предлагают прирост капитала, но они дают в большинстве своем низкий текущий доход. Облигации имеют неплохой текущий доход (правда, он меньше, чем у недвижимости), но у них отсутствует прирост капитала в будущем.
Итак, в принципе, инвестиции в недвижимость могут быть достаточно привлекательными для долгосрочных инвесторов, таких, например, как компании по страхованию жизни и пенсионные фонды, поскольку они предлагают и возможность полностью предполагаемого прироста капитала, и одну из лучших форм ликвидности – высокий текущий доход. Однако на привлекательность инвестиций в тот или иной класс активов влияет, безусловно, и состояние развития рынка данного актива, на котором собственно и осуществляются инвестиции. Отечественный рынок недвижимости, к сожалению, характеризуется еще достаточно низким уровнем развития.
Кроме того, для институциональных инвесторов, активы которых должны регулярно переоцениваться с целью подсчета стоимости чистых активов (таких как ИСИ или пенсионные фонды), при инвестировании в ту или иную категорию активов очень важно наличие организованного рынка этих активов и достоверных рыночных цен. В этом плане прямые инвестиции в недвижимость проигрывают в сравнении с ликвидными инвестиционными инструментами, которые котируются на организованном рынке (акции, облигации).
Тем не менее, законом о негосударственном пенсионном обеспечении установлены специальные лимиты на инвестиции негосударственных пенсионных фондов в недвижимость: лимит в 10% на прямые инвестиции и лимит в 40% на инвестиции в ценные ипотечные бумаги. Таким образом, инвестиции украинских пенсионных фонов, связанные с недвижимостью, могут составлять до 50% их портфелей. Это означает, что НПФ смогут сильно влиять на развитие рынка недвижимости. Ведь строительство во многих странах выступало движущей силой для развития всей экономики.