Инвестиции в строительство через ФФС (4 часть)

недвижимость, дом, жилье

Выбор инвестором-доверителем конкретного объекта инвестирования будет состоять из четырех частей: анализа объекта строительства и объекта инвестирования (квартиры); анализа инвестиционного проекта; анализа застройщика; анализа управляющего ФФС. Целью анализа объектов, предлагаемых для инвестирования, является определение их соответствия потребительским предпочтениям самого инвестора. Если проще, то инвестор из всего разнообразия строящихся квартир должен выбрать ту единственную, которая нравится ему больше всего. Какой критерий при этом будет определяющим, зависит от самого инвестора: для одного это пейзаж за окном, для другого – наличие поблизости детского сада или парка, для третьего – удобство планировки квартиры, наличие хозяйственных помещений и тому подобное. Для сравнения различных квартир желательно составить таблицу, в которой основные характеристики квартиры будут оцениваться в баллах. Приоритетность того или иного параметра предлагается регулировать также баллами: один параметр оценивается максимально тремя баллами, другой, более приоритетный, например, пятью.

Важным этапом оценки объекта инвестирования является оценка адекватности цены на квартиру. Большинство пострадавших в пресловутых «жилищных аферах» покупали квартиры из-за значительно меньшей, по сравнению с конкурентами, цены. Но цена квартиры не может быть очень низкой. Кроме того, если застройщик установил цену значительно ниже средней, то это может свидетельствовать об ошибочности его расчетов по расходам, связанных со строительством. Из-за низкой цены застройщику может не хватить денег для завершения строительства. Но и покупать квартиру по цене, значительно выше средней, тоже невыгодно. Таким образом, адекватная цена должна быть средней, при этом она должна соответствовать характеристикам жилья.

После выбора квартиры или нескольких альтернативных вариантов инвестор должен убедиться, что будет не единственным покупателем недвижимости в этом доме (то есть этот дом должен быть инвестиционно-привлекательным). В качестве критерия инвестиционной привлекательности мы предлагаем использовать сочетание двух факторов: средняя цена на рынке жилья в данном сегменте + максимум потребительских характеристик. При анализе застройщика инвестор должен обратить внимание на его опыт работы на строительном рынке: сколько лет работает, какие объекты построил, какое качество выполненных работ было на этих объектах. Если застройщик осуществляет строительство еще каких-то объектов в настоящее время, то необходимо посмотреть на темпы работ (соответствуют ли они запланированным параметрам), на то, как выплачивается заработная плата (регулярно или нет), и на иные факторы.

При оценке застройщика учитывается также вывод управляющего. В результате оценки управляющего инвестор должен решить, доверяет он этому управляющему или нет. На этом этапе важно проанализировать условия правил ФФС и договора об участии в ФФС, а также определить, насколько они лояльны к инвестору. К этому делу целесообразно привлечь юриста, поскольку в дальнейшем, в случае негативного развития событий, определяющими будут именно условия договора, который заключает инвестор и управляющий (иначе могут быть проблемы).

Все права защищены! Копирование материалов Блога без согласия автора запрещено!